相続税で不動産はどう評価される？——路線価方式と倍率方式の違い

不動産の評価額は「時価」ではない

相続税を計算するとき、多くの人が「不動産はいくらで評価されるのか」でつまずきます。実は相続税における土地の評価額は、実際に売買される市場価格（時価）とは異なり、国税庁が定めた方法で算出した「相続税評価額」を用います。この評価額は市場価格の8割程度になることが多く、現金や有価証券に比べて相続税の負担を抑えやすい資産とされる理由の一つです。

路線価方式とは

市街地の土地は「路線価方式」で評価するのが原則です。路線価とは、道路に面する土地の1平方メートルあたりの価格として国税庁が毎年公表しているもので、対象地の面する道路の路線価に土地の面積を掛けて評価額を算出します。路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」のWebサイトで誰でも確認できます。

倍率方式とは

路線価が定められていない郊外・農村部などの土地は「倍率方式」で評価します。これは、その土地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められた一定の倍率を掛けて算出する方法です。固定資産税の納税通知書に記載された評価額があれば、倍率表と掛け合わせるだけで計算できるため、路線価方式より手続きはシンプルです。

評価額を左右する補正要素

• 土地の形状：不整形地（いびつな形の土地）や間口が狭い土地は、利用価値が低いとみなされ評価額が減額される補正が適用されます。
• 複数の道路に接しているか：角地など複数の道路に面する土地は利便性が高いと評価され、逆に増額補正がかかることがあります。
• 賃貸中の土地・建物：他人に貸している土地や、賃貸アパートが建っている土地は、自由に使えない分だけ評価額が減額される仕組みがあります。

自分で評価するリスク

路線価方式・倍率方式とも基本的な計算式自体は単純ですが、土地の形状や利用状況による補正の適用漏れがあると、本来より高い評価額のまま申告してしまい、払わなくてよい税金まで納めてしまうケースがあります。特に不整形地や複数人で共有している土地がある場合は、税理士など専門家に評価を依頼することで、適正な評価額での申告につながります。